Ważne informacje

Wyższe opłaty dla lokali użytkowych – kiedy ustawowy wyjątek staje się regułą

Ustawa o własności lokali ustanawia zasadę, zgodnie z którą właściciele lokali uczestniczą w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Od tej zasady art. 12 ust. 3 ustawy przewiduje wyjątek:

„Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”.

Przepis ten obowiązuje od początku istnienia ustawy o własności lokali, czyli od 1 stycznia 1995 r. Jego celem miało być umożliwienie wspólnocie zrekompensowania rzeczywistych, dodatkowych kosztów powstających w związku ze szczególnym sposobem korzystania z lokalu użytkowego.

Może chodzić przykładowo o lokal, którego działalność powoduje intensywny ruch klientów, zwiększone zużycie energii w częściach wspólnych, konieczność częstszego sprzątania, przyspieszone zużycie wind lub innych urządzeń albo zwiększenie kosztów ochrony nieruchomości.

Sam status lokalu użytkowego nie uzasadnia podwyżki

Art. 12 ust. 3 nie ustanawia zasady, że każdy lokal użytkowy powinien płacić więcej niż lokal mieszkalny. Podwyższenie obciążenia powinno pozostawać w bezpośrednim związku z konkretnym sposobem korzystania z danego lokalu oraz z rzeczywistym wzrostem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Nie można zatem automatycznie zakładać, że salon fryzjerski, gabinet stomatologiczny, biuro rachunkowe, sklep, punkt usługowy i lokal pozostający czasowo pusty w jednakowym stopniu zwiększają koszty wspólnoty.

Przed podjęciem uchwały zarząd wspólnoty powinien odpowiedzieć co najmniej na następujące pytania:

  1. Jakie konkretne dodatkowe koszty powoduje sposób korzystania z danego lokalu?
  2. O ile koszty te są wyższe od kosztów przypadających na pozostałe lokale?
  3. W jaki sposób obliczono podwyższoną stawkę?
  4. Czy stawka odpowiada rzeczywistemu wzrostowi kosztów?
  5. Czy podwyżka będzie ponownie oceniana po zmianie działalności albo zaprzestaniu korzystania z lokalu?

Bez takiej analizy podwyższenie opłat może stać się nie rekompensatą kosztów, lecz sposobem przeniesienia części obciążeń z właścicieli mieszkań na właścicieli lokali użytkowych.

Przewaga większości nad właścicielami lokali użytkowych

Właściciele mieszkań mają zazwyczaj zdecydowaną większość udziałów w nieruchomości. Mogą więc przegłosować uchwałę zwiększającą obciążenia znacznie mniejszej grupy właścicieli lokali użytkowych, odnosząc przy tym pośrednią korzyść ekonomiczną.

Ustawa nie wymaga obecnie, aby przed głosowaniem przedstawiono właścicielom sformalizowaną kalkulację dodatkowych kosztów. Nie określa również:

  • maksymalnej wysokości podwyżki;
  • okresu jej obowiązywania;
  • obowiązku okresowej weryfikacji stawki;
  • zasad postępowania po zmianie rodzaju działalności;
  • automatycznego wygaśnięcia podwyżki po zaprzestaniu działalności;
  • zakazu stosowania jednakowej stawki wobec wszystkich lokali użytkowych.

W praktyce może więc zostać uchwalona bezterminowa podwyżka, która będzie pobierana niezależnie od tego, jaka działalność jest prowadzona w lokalu i czy lokal w ogóle jest w danym okresie użytkowany.

Dlaczego kontrola sądowa może być nieskuteczna

Właściciel lokalu użytkowego może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli jest ona sprzeczna z prawem, narusza zasady prawidłowego zarządzania albo jego interesy. Termin na wniesienie pozwu wynosi jednak tylko sześć tygodni.

Wielu właścicieli nie zdecyduje się na proces z powodu braku wiedzy, kosztów postępowania, stanu zdrowia albo niepewności wyniku. Część z nich przeniesie podwyżkę na najemców poprzez zwiększenie czynszu.

Najemcy prowadzący działalność gospodarczą mogą następnie uwzględnić dodatkowe obciążenie w cenach swoich usług lub towarów. Ostatecznie koszty poniosą więc klienci, w tym mieszkańcy tej samej nieruchomości i najbliższej okolicy.

Uchwała może zatem obowiązywać przez wiele lat nie dlatego, że została oparta na prawidłowej kalkulacji, lecz dlatego, że nikt nie zaskarżył jej w krótkim ustawowym terminie.

Wyjątek nie może stać się łatwym źródłem dochodu

Coraz częstsze kopiowanie podobnych uchwał może doprowadzić do sytuacji, w której ustawowy wyjątek stanie się nieformalną regułą: lokale użytkowe mają płacić więcej wyłącznie dlatego, że są lokalami użytkowymi.

Takie podejście jest sprzeczne z istotą art. 12 ust. 3. Podwyżka nie może służyć pozyskiwaniu przez wspólnotę dodatkowych środków ani dotowaniu kosztów przypadających na właścicieli mieszkań. Jej wysokość powinna odpowiadać wyłącznie dodatkowym, możliwym do wykazania kosztom utrzymania nieruchomości wspólnej.

Potrzebna jest zmiana ustawy

Art. 12 ust. 3 wymaga doprecyzowania. Ustawa powinna wprowadzić:

  • obowiązek przedstawienia szczegółowej kalkulacji przed głosowaniem;
  • konieczność wykazania związku między sposobem korzystania z lokalu a konkretnymi kosztami;
  • ograniczenie podwyżki do wysokości rzeczywiście ponoszonych dodatkowych wydatków;
  • określony czas obowiązywania podwyższonej stawki;
  • obowiązek jej okresowej weryfikacji;
  • wygaśnięcie podwyżki po ustaniu przyczyn, które ją uzasadniały;
  • możliwość obniżenia obciążeń, jeżeli sposób korzystania z lokalu uzasadnia jego mniejszy udział w wyodrębnionych kosztach.

Wspólnota mieszkaniowa powinna opierać rozliczenia na rzeczywistych kosztach, a nie na przewadze większości właścicieli mieszkań nad mniejszością właścicieli lokali użytkowych.

Ustawowy wyjątek powinien pozostać wyjątkiem. Nie może przekształcić się w powszechne przyzwolenie na automatyczne i bezterminowe podwyższanie opłat wszystkim lokalom użytkowym.

 

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) o sygnaturze II OSK 500/21 z dnia 5 grudnia 2023 r. dotyczył kwestii przebudowy lokalu mieszkalnego, a konkretnie zmian związanych z przestawieniem ścian działowych. Wyrok ten ma istotne znaczenie dla interpretacji przepisów prawa budowlanego, szczególnie w kontekście wymaganych pozwoleń na budowę i zgłoszeń robót budowlanych.

Kluczowe ustalenia wyroku:

  1. Przebudowa lokalu: Roboty budowlane polegające na przestawieniu ścian działowych, które wpływają na parametry użytkowe lokalu, uznano za przebudowę zgodnie z art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego. Dotyczy to również ścian działowych, które nie są nośnymi. Tego rodzaju zmiany wymagają uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia odpowiednim organom​​.
  2. Decyzje administracyjne: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wcześniej uchylił decyzję Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego nakazującą rozbiórkę wylewki betonowej i dwóch ścianek działowych w lokalu mieszkalnym. NSA jednak stwierdził, że te działania stanowią przebudowę, co oznacza, że powinny podlegać reglamentacji prawnobudowlanej​.
  3. Reglamentacja prawnobudowlana: NSA podkreślił, że jakiekolwiek roboty budowlane, które zmieniają parametry użytkowe lub techniczne budynku, muszą być zgodne z przepisami Prawa budowlanego i wymagają odpowiednich pozwoleń. W przeciwnym razie mogą zostać uznane za nielegalne i podlegać nakazowi rozbiórki​.
  4. Koszty postępowania: NSA zasądził od D.A. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę 610 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, wskazując tym samym na odpowiedzialność finansową za nieprzestrzeganie przepisów budowlanych​​.

Wyrok ten jest istotny dla właścicieli lokali mieszkalnych planujących jakiekolwiek prace budowlane, ponieważ podkreśla konieczność uzyskania odpowiednich pozwoleń nawet dla zmian wewnątrz lokalu, jeśli mają one wpływ na jego parametry użytkowe.