Kiedy wspólnota mieszkaniowa nie powinna rezygnować z dochodzenia należności? Problem doręczenia pozwu pozwanemu
Unikanie odbioru korespondencji nie powinno prowadzić do bezkarności dłużnika
Jednym z najczęstszych problemów występujących w sprawach o zapłatę należności na rzecz wspólnot mieszkaniowych jest skuteczne doręczenie pozwu właścicielowi lokalu.
W praktyce zdarzają się sytuacje, w których pozwany nie odbiera przesyłek sądowych, mimo że faktycznie mieszka pod adresem wskazanym przez powoda. Powoduje to konieczność zastosowania procedury określonej w art. 139¹ Kodeksu postępowania cywilnego, polegającej na doręczeniu korespondencji za pośrednictwem komornika.
Nie zawsze jednak brak skutecznego doręczenia oznacza, że powód nie wykazał miejsca zamieszkania pozwanego.
Jakie czynności powinien podjąć zarząd wspólnoty?
W przypadku nieodebrania pozwu przez pozwanego warto zgromadzić możliwie szeroki materiał dowodowy potwierdzający miejsce jego zamieszkania. Mogą to być między innymi:
- ustalenia komornika,
- informacje uzyskane z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych,
- informacje z Krajowej Administracji Skarbowej,
- wcześniejsze potwierdzenia odbioru korespondencji przez właściciela lokalu,
- dokumenty potwierdzające korzystanie z lokalu,
- inne dowody świadczące o faktycznym zamieszkiwaniu pod wskazanym adresem.
Żaden z tych dowodów nie powinien być oceniany w oderwaniu od pozostałych.
Ocena całokształtu materiału dowodowego
W jednym z postępowań dotyczących należności wspólnoty mieszkaniowej sąd odwoławczy zwrócił uwagę, że przy ocenie miejsca zamieszkania pozwanego nie można ograniczać się wyłącznie do wyniku jednej próby doręczenia dokonanej przez komornika.
Znaczenie ma całokształt zgromadzonych dowodów, w szczególności:
- informacje uzyskane przez komornika z urzędowych rejestrów,
- ustalenia dotyczące adresu zamieszkania,
- dokumenty potwierdzające odbieranie korespondencji pod wskazanym adresem,
- wszystkie pozostałe okoliczności sprawy.
Dopiero łączna analiza tych dowodów pozwala ustalić, czy pozwany rzeczywiście zamieszkuje pod wskazanym adresem.
Nie warto rezygnować po pierwszym niekorzystnym rozstrzygnięciu
W praktyce zdarzają się sytuacje, w których sąd pierwszej instancji wydaje rozstrzygnięcie oparte przede wszystkim na przesłankach formalnych.
Nie oznacza to jednak, że sprawa została definitywnie przegrana.
Jeżeli wspólnota dysponuje dowodami wskazującymi, że pozwany rzeczywiście zamieszkuje pod wskazanym adresem, warto rozważyć wniesienie środka odwoławczego. Sąd drugiej instancji może ocenić materiał dowodowy odmiennie, zwłaszcza gdy zebrane dokumenty tworzą spójny obraz stanu faktycznego.
Wnioski dla zarządów wspólnot mieszkaniowych
Z doświadczeń wynikających z prowadzenia spraw sądowych można wyciągnąć kilka praktycznych wniosków:
- nie należy ograniczać się wyłącznie do jednego dowodu potwierdzającego miejsce zamieszkania pozwanego,
- warto archiwizować potwierdzenia odbioru wszelkiej korespondencji kierowanej do właścicieli lokali,
- należy wykorzystywać informacje uzyskiwane przez komornika z urzędowych rejestrów,
- w razie niekorzystnego rozstrzygnięcia warto przeanalizować możliwość wniesienia środka odwoławczego.
W wielu przypadkach to właśnie zgromadzenie pełnego materiału dowodowego decyduje o ostatecznym wyniku postępowania.
Zarządzanie nieruchomościami to również skuteczne dochodzenie należności
Sprawne funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej wymaga konsekwentnego dochodzenia zaległych opłat. Ochrona interesów wszystkich właścicieli lokali nie kończy się na wystawieniu wezwania do zapłaty. Często wymaga również prowadzenia postępowania sądowego oraz korzystania z przysługujących środków odwoławczych.
W naszej praktyce przywiązujemy szczególną wagę do dokładnej analizy stanu faktycznego, kompletowania materiału dowodowego i konsekwentnego prowadzenia spraw aż do ich prawomocnego zakończenia.